Entretien et pannes
Entretien de la climatisation : locataire ou propriétaire, qui paie quoi
Le nettoyage annuel revient au locataire, le remplacement au propriétaire. Entre les deux, quelques cas prêtent à discussion. Voici la règle, les contrôles obligatoires et ce que change la TVA à 5,5 % en 2026.
Mis à jour le 7 septembre 2026 · 7 min de lecture · Écrit par AMBE Énergies
L'essentiel
L'entretien courant de la climatisation est à la charge du locataire. Le nettoyage des filtres et la visite annuelle lui reviennent. Le propriétaire paie le remplacement de l'appareil, les pannes de vétusté et les contrôles réglementaires du bâtiment. Cette répartition vient du décret n° 87-712 du 26 août 1987, et le bail ne peut pas l'inverser.
Sommaire
- Entretien de la climatisation : locataire ou propriétaire ?
- Ce que le locataire paie vraiment
- Ce qui reste à la charge du propriétaire
- Quels contrôles sont obligatoires, et qui les commande ?
- Comment éviter le litige de fin de bail
- Bailleur : la TVA à 5,5 % change le calcul depuis juillet 2026
- Comment nous traitons l'entretien chez AMBE Énergies
Entretien de la climatisation : locataire ou propriétaire ?
L'entretien courant revient au locataire : filtres, grilles et évacuations des condensats. Il paie aussi la visite annuelle et les petites réparations liées à l'usage quotidien. Le propriétaire prend en charge l'appareil lui-même, ses pannes de vétusté et son remplacement. Une clause du bail qui inverse cette répartition reste sans effet en cas de litige.
La question tombe presque toujours au moment de l'état des lieux. La règle est pourtant simple à retenir. Le locataire prend en charge l'usage, le propriétaire prend en charge le bien.
Cette répartition vient du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce texte liste les réparations dites locatives, celles que le locataire assume. Les appareils de chauffage et de climatisation y figurent au titre de l'entretien courant.
Dans la vraie vie, la frontière se joue sur un mot. Un filtre encrassé relève de l'entretien. Un compresseur en fin de vie relève du remplacement, donc du propriétaire.
Ce que le locataire paie vraiment
La liste tient en quelques gestes simples. Le prix d'une visite dépend surtout du nombre d'unités intérieures et de l'accès à l'unité extérieure. Un split unique se nettoie en moins d'une heure. Un multi-split de cinq pièces occupe une demi-journée, donc la facture suit. Elle concerne une climatisation réversible murale comme un système multi-split de maison.
Un contrat d'entretien annuel reste la solution la plus lisible pour tout le monde. Il donne une facture datée, et cette facture règle la plupart des désaccords de fin de bail. Voyez notre contrat d'entretien pour la forme que cela prend.
- Nettoyage ou remplacement des filtres des unités intérieures
- Dépoussiérage des grilles et de l'unité extérieure accessible
- Visite annuelle réalisée par un professionnel
- Dégagement des évacuations de condensats
- Remplacement des piles de la télécommande
À retenir. Le locataire paie ce qui garde l'appareil propre et en bon état d'usage.
Ce qui reste à la charge du propriétaire
Le propriétaire paie le remplacement de la climatisation, les réparations dues à la vétusté et les pannes qui ne viennent pas d'un mauvais usage. Il assume aussi les contrôles réglementaires attachés à l'installation. Il doit livrer un logement dont les équipements fonctionnent.
Le bail peut préciser les modalités de l'entretien, mais il ne peut pas renverser la règle. Une clause qui met le remplacement de l'appareil sur le locataire est écartée en cas de litige.
La recharge de fluide frigorigène pose souvent débat. Le fluide frigorigène est le gaz qui circule dans le circuit et transporte la chaleur. Un circuit étanche n'en perd pas, donc une recharge signale une fuite. Cette fuite est un défaut de l'installation, elle revient au propriétaire.
| Dépense | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Nettoyage des filtres | Oui | Non |
| Visite annuelle d'entretien | Oui | Non |
| Recherche et réparation de fuite | Non | Oui |
| Recharge de fluide frigorigène | Non | Oui |
| Remplacement du compresseur | Non | Oui |
| Remplacement complet de l'appareil | Non | Oui |
| Contrôle réglementaire d'étanchéité | Non | Oui |
Quels contrôles sont obligatoires, et qui les commande ?
Deux contrôles réglementaires existent et ils ne visent pas les mêmes machines. Le contrôle d'étanchéité concerne les installations dont la charge de fluide atteint 5 tonnes équivalent CO2. Deux contrôles réglementaires existent et ils ne visent pas les mêmes machines. Le contrôle d'étanchéité concerne les installations dont la charge de fluide atteint 5 tonnes équivalent CO2. L'inspection périodique concerne les systèmes de plus de 70 kW et revient tous les cinq ans.
Ces deux contrôles pèsent sur le propriétaire de l'installation. Ils ne remplacent pas l'entretien annuel, qui reste au locataire.
Le seuil de 70 kW ne concerne pas une maison. Un multi-split de maison monte à 10 ou 12 kW au maximum. On atteint les 70 kW dans un immeuble entier, un local commercial ou un bureau climatisé étage par étage.
| Contrôle | Qui est concerné | Fréquence | Qui paie |
|---|---|---|---|
| Entretien courant | Tous les appareils | Une fois par an | Locataire |
| Étanchéité du circuit | Charge à partir de 5 t équivalent CO2 | Au moins une fois par an | Propriétaire |
| Inspection périodique | Système de plus de 12 kW | Tous les 5 ans | Propriétaire |
À retenir. Sous les seuils, il n'y a pas de contrôle imposé, mais l'entretien annuel reste dû au titre du bail.
Comment éviter le litige de fin de bail
Tout se joue sur la preuve, et la preuve se prépare à l'entrée. L'état des lieux doit décrire l'appareil, sa marque et son état apparent. Une photo des unités intérieures et de l'unité extérieure suffit.
Le locataire garde chaque facture d'entretien pendant toute la durée du bail. Le propriétaire garde la facture de pose et la fiche de mise en service. Ces documents disent qui a fait quoi et quand.
Sans entretien prouvé, le propriétaire peut retenir une remise en état sur le dépôt de garantie. Il doit alors présenter un devis ou une facture. Le montant retenu doit correspondre au travail réellement nécessaire.
À retenir. Une facture d'entretien datée vaut mieux que n'importe quelle discussion au moment de rendre les clés.
Bailleur : la TVA à 5,5 % change le calcul depuis juillet 2026
La TVA sur la climatisation réversible et la pompe à chaleur air-air est passée à 5,5 % le 18 juillet 2026, par l'arrêté du 13 juillet 2026. Le taux réduit couvre le matériel et la pose par une entreprise. Avant cette date, le matériel restait taxé à 20 %.
Pour un bailleur qui équipe un logement, l'écart se lit sur la ligne de TVA. Sur un devis de 6 000 € hors taxes, le taux réduit fait gagner environ 870 € par rapport aux 20 %. La baisse porte sur le matériel comme sur la pose. Notre guide sur le prix d'une climatisation réversible détaille les lignes d'un devis au bon taux.
Un bailleur doit le savoir avant de signer le devis. La climatisation réversible et la pompe à chaleur air-air n'ouvrent droit à aucune aide MaPrimeRénov'. La TVA réduite est le seul avantage attaché à ces équipements.
Côté fiscalité du bailleur, les dépenses d'entretien et de réparation peuvent être déduites des revenus fonciers. Le traitement dépend du régime d'imposition choisi. Le service des impôts reste la bonne adresse pour trancher un cas précis.
Comment nous traitons l'entretien chez AMBE Énergies
AMBE Énergies dimensionne, pose et entretient ses installations avec ses propres équipes, sans sous-traitance. AMBE Énergies a été fondée en 2016 et son siège est à Nîmes. L'entreprise est certifiée RGE et affiche 5 sur 5 sur 31 avis clients.
Sur les chantiers, nous posons du Hitachi, du LG et du Panasonic. Le technicien qui revient pour l'entretien connaît donc la machine qu'il a installée. Il retrouve ses propres raccords et il connaît les réglages qu'il a laissés.
Nous intervenons partout en France, avec une présence dense sur Nîmes et ses environs, le Gard, l'Hérault, l'Aude, les Bouches-du-Rhône, le Vaucluse, le Var et les Alpes-de-Haute-Provence. Pour un contrat d'entretien ou un doute sur la répartition des charges, vous pouvez nous écrire ou appeler le 09 78 80 89 47.
À retenir. Le même installateur pour la pose et pour l'entretien, c'est moins de discussions quand quelque chose cloche.
Questions fréquentes
Le locataire doit maintenir l'appareil en bon état d'usage pendant toute la location. Le nettoyage des filtres et la visite annuelle font partie de ses charges. Le bail précise souvent la fréquence et la forme du contrat.
Qui écrit ces guides
Ce guide est écrit par les équipes d'AMBE Énergies, installateur qualifié RGE depuis 2016. Nous dimensionnons et nous posons nous-mêmes les installations dont nous parlons ici. Les chiffres cités viennent de nos chantiers et des textes en vigueur, datés à chaque fois.
Qui sommes-nous ? →- Installateur RGE QualiPV, QualiPAC, Qualisol
- 31 avis Google, note 5/5
- Bureau d'études et pose par nos équipes, sans sous-traitance
- Siège à Nîmes, intervention dans toute la France
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